L’AGENZIA DELLE ENTRATE HA CHIARITO: ESCLUSIONE DEI NON RESIDENZIALI NON GENERALIZZATA
Immobili commerciali agevolati
La presenza di immobili commerciali in edifici condominiali a prevalente destinazione residenziale comporta il riconoscimento dei maggiori incentivi per l’efficienza energetica e sismabonus previsti dal decreto Rilancio (dl n. 34/2020) anche a favore dei proprietari, o possessori, degli immobili non residenziali. Come chiarito dall’Agenzia delle entrate nella risposta a interpello n. 572/2020, e ribadito nella recente circolare n. 30/E/2020 le agevolazioni spettano limitatamente agli interventi trainanti effettuati su parti comuni degli edifici in condominio.
Le «unità immobiliari» interessate. L’art. 119 del decreto Rilancio delinea l’ambito applicativo della norma in negativo stabilendo che le agevolazioni in commento non si applicano alle «unità immobiliari» appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico. Inoltre, il comma 9 dell’art. 119 citato circoscrive l’ambito soggettivo di applicazione della norma alle persone fisiche, che realizzano interventi agevolabili «al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni», ai condomini, agli Iacp, alle onlus, alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa e, infine, alle associazioni sportive dilettantistiche. Dunque, secondo il tenore letterale della norma, si potrebbero considerare ammesse tutte le destinazioni d’uso, tranne quelle precluse come sopra indicato, purché titolare dell’intervento sia uno dei soggetti legittimati a beneficiare dell’agevolazione, e con le limitazioni indicate relativamente alle persone fisiche (massimo due unità immobiliari) e alle associazioni sportive dilettantistiche (solo immobili o parti di essi adibite a spogliatoi).
Val la pena di precisare che, secondo la definizione fornita dall’art. 2, dm 2 gennaio 1998, recante il Regolamento in tema di costituzione del catasto dei fabbricati, per «unità immobiliare» si intende (i) una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati oppure un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale; (ii) le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali; (iii) i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
Inoltre, sempre il citato art. 2 prescrive che «l’abitazione e gli altri immobili strumentali all’esercizio dell’attività agricola costituiscono unità immobiliari da denunciare in catasto autonomamente». Dunque, l’immobile destinato ad abitazione rappresenta una delle possibili accezioni di «unità immobiliare» catastalmente normata.
La posizione dell’Amministrazione finanziaria. Sin dalle prime interpretazioni fornite dall’Agenzia delle entrate è prevalsa una lettura estremamente restrittiva in base alla quale, generalmente, si considerano agevolabili solo gli interventi che interessano «edifici residenziali».
Secondo l’Agenzia delle entrate l’esclusione dal novero dei beneficiari delle persone fisiche titolari di reddito d’impresa o di lavoro autonomo comporta la possibilità di agevolare le sole spese sostenute per interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Restano quindi esclusi, come evidenziato dalla circolare n. 24/E/2020, gli interventi effettuati su immobili strumentali all’attività di impresa, arte o professione, o che costituiscono l’oggetto dell’attività d’impresa, e sui beni patrimoniali appartenenti all’impresa.
Dunque, andando oltre il dato testuale della norma che si riferisce a «edifici» o «unità immobiliari», l’Agenzia delle entrate ha equiparato l’unità immobiliare a quella residenziale, recando così un’interpretazione estremamente restrittiva della norma. Infatti, in ragione di tale lettura, una persona fisica non titolare di reddito d’impresa e proprietaria di un immobile commerciale non potrebbe usufruire delle agevolazioni in commento.
Una parziale apertura: gli interventi in condominio. L’Amministrazione finanziaria ha tuttavia manifestato una parziale apertura rispetto alla presa di posizione sopra ricordata con riferimento agli immobili commerciali in condominio.In particolare, nella circolare n. 24/E/2020 è stato precisato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione solo se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.
Inoltre, se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza e ricomprese nell’edificio è superiore al 50% è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario dell’unità immobiliare non residenziale (ad esempio strumentale o merce) che sostiene le spese per le parti comuni.
Tale conclusione è stata poi confermata anche nella successiva risposta ad interpello n. 572, resa lo scorso 9 dicembre. Nel caso sottoposto all’esame dell’Agenzia delle entrate l’istante era un condominio composto da 10 negozi e 10 appartamenti. La superficie totale degli appartamenti era uguale a quella dei negozi. Dal momento che non era configurabile una prevalenza di immobili residenziali, il condominio ha rappresentato l’intenzione di effettuare interventi trainanti (cappotto termico) e trainati (sostituzione degli infissi e delle schermature solari) intervenendo solo sugli appartamenti residenziali e ponendo le relative spese a carico dei proprietari di questi ultimi.
L’Agenzia delle entrate ha avallato la soluzione prospettata nell’istanza di interpello, ribadendo che «in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, («non residenziale nel suo complesso»). Il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi c.d. «trainati» realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9)».
L’edificio residenziale nel suo complesso. In conclusione, secondo la prassi dell’Agenzia delle entrate, i proprietari o detentori di immobili non residenziali situati in condominio possono godere della detrazione da Superbonus nel caso in cui il condominio è qualificabile come «residenziale nel suo complesso», per tale intendendosi l’edificio destinato per la maggior parte all’uso abitativo. Tale verifica andrà effettuata tenuto conto della cubatura riferibile agli immobili abitativi mentre resta irrilevante il numero degli stessi, conformemente a quanto stabilito dalla circolare del ministero dei lavori pubblici del 23 luglio 1960, n. 1820 che ha introdotto definizioni in materia di costruzioni edilizie valevoli su tutto il territorio nazionale e finalizzate a consentire una univoca interpretazione sia nell’ambito strettamente tecnico che in quello economico e fiscale.